Lexique du droit immobilier
Le droit immobilier utilise un vocabulaire précis. Ce lexique, mis à disposition par le Cabinet Boucheron, vous apporte les définitions claires et accessibles des termes fondamentaux régissant les baux, la copropriété et les contentieux de la vente.
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A
Acte authentique
Écrit établi par un officier public compétent, comme un notaire, selon les formalités légales. Il fait foi de son contenu jusqu’à preuve de l’existence d’une procédure d’inscription de faux.
Acte sous seing privé
Écrit rédigé et signé par les parties elles-mêmes, sans l’intervention d’un officier public. Il constitue une preuve simple des engagements réciproques qu’il contient.
Appel de fonds
Demande adressée par le syndic aux copropriétaires pour le versement de leur quote-part des dépenses de la copropriété. Ces appels correspondent généralement au budget prévisionnel voté en Assemblée Générale.
Assemblée Générale (AG) des copropriétaires
Réunion annuelle ou extraordinaire des copropriétaires. Elle est l’organe souverain qui prend les décisions concernant la gestion, l’administration et les travaux de l’immeuble.
Astreinte
Somme d’argent fixée par le juge pour chaque jour de retard dans l’exécution d’une obligation. Cette mesure vise à contraindre la partie perdante à se conformer rapidement à une décision de justice.
B
Bail
Contrat de louage par lequel le bailleur s’engage à procurer au preneur la jouissance d’un bien immobilier, moyennant un loyer. Il définit les droits et obligations de chaque partie pour la durée de la location.
Bail commercial
Contrat de location d’un local dans lequel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Il est soumis à un statut d’ordre public, offrant notamment un droit au renouvellement au locataire.
Bail d’habitation
Contrat de location portant sur un logement constituant la résidence principale du preneur. Il est strictement encadré par la loi du 6 juillet 1989, protégeant le locataire sur la durée et le montant du loyer.
Bail professionnel
Contrat de location destiné à l’exercice d’une activité libérale ou non commerciale. Il est plus souple que le bail commercial, sa durée minimale étant fixée à six ans.
Bail civil
Contrat de location qui n’entre dans aucune catégorie réglementée spécifiquement (ni commercial, ni professionnel, ni d’habitation). Il est généralement soumis aux règles de droit commun du Code civil.
C
Cadastre
Ensemble de documents graphiques et littéraux qui recense et délimite la propriété foncière. Il sert notamment de base au calcul des impôts locaux, mais n’est pas un titre de propriété.
Charges de copropriété
Frais entraînés par l’administration, l’entretien et la conservation des parties communes de l’immeuble. Elles sont réparties entre les copropriétaires selon les clefs définies dans le règlement de copropriété.
Clause résolutoire
Clause d’un contrat de bail prévoyant sa résiliation automatique en cas de manquement grave du locataire (ex: non-paiement du loyer ou des charges). Elle doit être expressément mentionnée dans le contrat et mise en œuvre par un commandement de payer.
Contentieux
Ensemble des litiges portés devant une juridiction. En droit immobilier, cela recouvre les différends entre bailleurs et locataires, entre copropriétaires ou relatifs à une transaction de vente.
Copropriété
Organisation de la propriété d’un immeuble bâti réparti en lots, chacun comprenant une partie privative et une quote-part de parties communes. Elle est régie par la loi du 10 juillet 1965.
Covenant
Terme anglais fréquemment utilisé en droit des affaires pour désigner une promesse, une obligation ou une restriction contractuelle. Dans les baux commerciaux complexes, ils précisent souvent les engagements financiers ou d’utilisation du bien.
D
Délai de préavis
Période légale pendant laquelle une partie (locataire ou bailleur) doit avertir l’autre de son intention de mettre fin au contrat de bail. Sa durée varie en fonction du type de bail et de la situation des parties.
Dépôt de garantie
Somme versée par le locataire au bailleur lors de la signature du bail pour garantir l’exécution de ses obligations. Cette somme est restituée en fin de location, déduction faite des éventuels montants dus au bailleur.
Droit de préemption
Droit légal ou contractuel accordé à une personne (ou collectivité publique) d’acheter un bien immobilier par priorité à toute autre. Le propriétaire est tenu de notifier son intention de vendre au bénéficiaire de ce droit.
Droit des baux
Branche du droit immobilier régissant l’ensemble des règles relatives aux contrats de location de biens immobiliers. Il se subdivise en baux d’habitation, baux commerciaux et baux professionnels.
E
État des lieux
Document contradictoire établi à l’entrée et à la sortie du locataire pour décrire l’état du logement. Il est essentiel pour déterminer les responsabilités du locataire concernant les réparations locatives à son départ.
Expropriation
Procédure par laquelle l’État ou une collectivité publique contraint un particulier à céder sa propriété privée. Elle est justifiée par une déclaration d’utilité publique et ouvre droit à une juste et préalable indemnité.
G
Garantie des vices cachés
Protection légale de l’acheteur contre les défauts du bien vendu qui n’étaient pas apparents au moment de la transaction. Ces défauts doivent rendre le bien impropre à l’usage auquel on le destine.
Garantie locative
Engagement d’un tiers (appelé garant ou caution) de se substituer au locataire en cas de défaillance de celui-ci (non-paiement du loyer ou des charges). Cette garantie doit faire l’objet d’un acte de cautionnement spécifique.
I
Indemnité d’éviction
Somme due par le bailleur au locataire commercial si celui-ci refuse le renouvellement du bail sans motif grave et légitime. Elle vise à compenser le préjudice causé par la perte de son fonds de commerce.
Injonction de faire
Procédure simple permettant au juge d’ordonner à une partie d’exécuter une obligation de faire précise, par exemple réaliser des travaux. Elle est souvent utilisée pour contraindre un bailleur à effectuer des réparations.
L
Lot de copropriété
Fraction de l’immeuble en copropriété, clairement définie par le règlement de copropriété. Chaque lot comprend une partie privative (l’appartement lui-même) et une quote-part de parties communes.
M
Mandat de gestion
Contrat par lequel le propriétaire confie la gestion locative et administrative de son bien immobilier à un professionnel (administrateur de biens). Ce mandataire agit alors au nom et pour le compte du propriétaire.
N
Nue-propriété
Droit de disposer d’un bien immobilier (le vendre, le donner, etc.), sans en avoir la jouissance. Elle est distincte de l’usufruit qui permet la jouissance du bien (l’habiter ou percevoir les loyers).
O
Opposition à commandement
Procédure par laquelle le locataire conteste le commandement de payer délivré par le bailleur, notamment en cas de désaccord sur le montant de la dette. Elle suspend temporairement la procédure d’expulsion.
P
Parties communes
Parties de l’immeuble affectées à l’usage de tous les copropriétaires ou de certains d’entre eux. Cela inclut le gros œuvre, les couloirs, les escaliers, ou encore les espaces verts communs.
Parties privatives
Parties des lots de copropriété réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire. Elles sont décrites dans le règlement de copropriété et comprennent généralement l’appartement et ses annexes.
Permis de construire
Autorisation administrative obligatoire délivrée par la mairie avant d’entreprendre la construction ou la modification importante d’un bâtiment. Il vise à vérifier la conformité du projet aux règles d’urbanisme en vigueur.
Plus-value immobilière
Différence positive entre le prix de revente d’un bien immobilier et son prix d’acquisition. Elle constitue un revenu imposable soumis à des règles spécifiques.
Prescription
Délai légal au-delà duquel une action en justice n’est plus recevable. Les délais de prescription varient considérablement en droit immobilier (ex: 5 ans pour les loyers, 10 ans pour les actions en copropriété).
R
Règlement de copropriété
Document obligatoire qui fixe les règles de fonctionnement de l’immeuble et les droits et obligations des copropriétaires. Il détermine également la répartition des charges entre les lots.
Réparations locatives
Menus travaux d’entretien courant et de petites réparations qui incombent au locataire durant la durée du bail. Ces travaux sont listés de manière non exhaustive par décret.
Résiliation
Annulation d’un contrat pour l’avenir suite à un manquement ou une décision unilatérale (si prévue contractuellement ou légalement). En matière de baux, elle est souvent prononcée par un juge.
Rétractation (Droit de)
Faculté légale accordée à l’acquéreur non professionnel d’un logement de revenir sur son engagement d’achat. Ce droit s’exerce dans un délai de 10 jours après la signature du compromis de vente.
S
Servitude
Charge imposée à une propriété (fonds servant) au profit d’une autre propriété (fonds dominant). L’exemple le plus courant est le droit de passage.
Syndic de copropriété
Personne physique ou morale désignée par l’Assemblée Générale pour assurer l’exécution des décisions de l’AG et l’administration de l’immeuble. Il est le représentant légal du syndicat des copropriétaires.
T
Trouble anormal de voisinage
Désagrément (bruit, odeur, privation de vue) qui dépasse la mesure des inconvénients normaux du voisinage. Il engage la responsabilité de son auteur, même en l’absence de faute prouvée.
Titre de propriété
Acte juridique (généralement un acte notarié de vente ou de succession) qui prouve le droit de propriété sur un bien immobilier. Il doit être publié au service de la publicité foncière.
Trêve hivernale
Période légale durant laquelle il est interdit de procéder à l’expulsion des locataires, même si celle-ci a été ordonnée par un juge. Elle s’étend du 1er novembre au 31 mars inclus.
U
Urbanisme (Droit de l’)
Ensemble des règles et des institutions relatives à l’aménagement de l’espace, à l’utilisation des sols et aux constructions. Il est régi principalement par les documents locaux comme le PLU (Plan Local d’Urbanisme).
Usufruit
Droit d’utiliser un bien (l’habiter) et d’en percevoir les revenus (les loyers), sans pouvoir en disposer (le vendre ou le léguer). Il confère la jouissance du bien à l’usufruitier.
V
Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)
Contrat par lequel l’acheteur acquiert un bien immobilier à construire ou en cours de construction. Le vendeur s’engage à livrer le logement à une date et à un prix convenus, après achèvement.
Vente forcée
Vente d’un bien immobilier par autorité de justice (saisie immobilière) pour désintéresser les créanciers du propriétaire. Elle est réalisée aux enchères publiques.
Vice du consentement
Cause de nullité d’un contrat (erreur, dol ou violence) qui remet en cause la validité de l’accord des parties. S’il est prouvé, il peut entraîner l’annulation de la vente immobilière.
Vocation à l’accession
Droit du bailleur commercial à récupérer la pleine propriété du bien loué en fin de bail. Cela s’applique aux aménagements réalisés par le locataire, sans que ce dernier puisse réclamer d’indemnité dans la plupart des cas.